东莞住宅限购 高价地难逃赔本“魔咒”_东莞消息_南方网

2018-01-17 07:10

  从2007年至2016年,东莞高价地十年一个循环,地价不同,运气却类似。2007年,在东莞楼市首个狂热期曾出生了多宗高价地,但仅一宗盈利,其余高价地或被转让,或亏本出卖,或十年后依然在售。

  2016年,东莞楼市的第二个狂热期,诞生了11宗高价地,“面粉贵过面包”,然而,随着东莞限购政策进一步进级加码,房价回归感性,本地购房者唱主角,高价地多延迟开工入市,仅有的5宗已入市高价地项目挣扎在保本线上,还有高价地项目开盘4个月仅胜利签约3套住宅洋房。

  2016年~2017年,东莞共拍出19宗高价地,有14宗等候上市。业内人士介绍,今年东莞或将有9宗高价地项目上市,然而预计保本艰苦,难逃亏本“魔咒”。

  高价地现状:

  5高价地项目已入市,在保本线上苦苦挣扎

  在2016年拍出的11宗高价地中,终极只有5宗入市,其他的或才报建动工,或推迟至今年入市,尽量躲开楼市调控政策最敏感的2017年。果不其然,5宗已入市的高价地项目销售并不幻想,普遍在保本线上苦苦挣扎。

  业内人士广泛以为,依照目前的建造本钱盘算,当一宗高价地项目标销售均价是楼面地价的2倍时,即房价与地价的比值大于即是2时,该项目能够基础保本,而假如低于2时,则往往是处于赔本状况。从已经上市的5宗高价地名目来看,根本上成交价都低于拍地时的预期。

  依据优房超?瑞城搜统计,在已经入市的5个高价地项目当中,房价多数低于当初拍地时的预期。如位于莞城的碧桂园东江月于2016年7月8日拍下,该楼盘于2017年5月正式开盘,楼面地价12661元/平方米,入市销售均价为22650元/平方米,房价与地价的比值为1.79:1。然而在该项目拍地之初,曾引起业内狂欢称该楼盘将推进东莞城区房价进入“3万元时代”,销售价钱将达到2.5万元/平方米以上,从目前销售情况来看,成交均价低于之前的预期,彷徨在保本线上。

  房价与地价比值最低的是茶山的高价地项目时代天荟,因为洋房销售情形不佳,目前签约以贸易公寓为主,楼面地价为12517元/平方米,整体销售均价约16279元/平方米,房价和地价的比值为1.3:1,123kkj手机看开奖。5个高价地项目当中独一一个比值超过2:1的项目是位于石排的高价地项目碧桂园映月台,该项目楼面地价为14217元/平方米,销售均价约29611元/平方米,房价与地价比值为2.08:1,但因为该项目为纯别墅项目,销售速度慢,开盘至今近5个月时光消化不足五成。

  变更:竞拍方式转变

  高价地溢价率由最高

  689%下滑至最低14%

  2016年,东莞招拍挂市场的11宗高价地溢价率均在200%以上,其中最高的是黄江地块,将建成融创晨熙花园项目,溢价率达689%。其次是北大资源拍下的另一宗黄江地块,溢价率达662%,将建成颐跟翡翠花园项目;紧随其后的还有位于石排的碧桂园映月台项目、企石的碧桂园风华东方项目,茶山的鲁能公馆项目和石排时期天境项目等,溢价率均达到500%以上。从当时的区域住宅均价和楼面地价对照可以看到,楼面地价濒临甚至高于当时的区域住宅均价,其中黄江两宗地块的楼面地价分辨到达20422元/平方米和25264元/平方米。

  2017年,在各种新型竞拍方法“限价”“竞配建”“竞自持”“熔断”等影响下,溢价率降落至100%以下。从2017年拍下的8宗高价地来看,溢价率最高的是由余江县金民企业治理中央拍下的中堂商住地,溢价率达72%;其次是广东珑远拍下的寮步商住地,溢价率达64%;最低的是华润地产在大朗拍下的商住地,溢价率只有14%,未达到最高限价,不触发竞矜持。

  谁在拍地?

  “地主”多是一线品牌房企

  谁拍下了这些高价地?据统计,在2016年~2017年19宗高价地当中,碧桂园独揽5宗,其中还有6家新进的一线品牌房企以高价地地主身份高调亮相东莞。优房超?瑞城搜先容,在近两年时间内,碧桂园、恒大、华润、鲁能、时代、融创、金地等一线品牌房企纷纭在东莞拿下高价地。

  东莞中原战略研究中心介绍,近两年全国百强房企持续进驻东莞,外来房企业绩占比明显回升,2017年外来房企在莞事迹占比达到70%,而本地房企业绩仅占30%。据懂得,2016、2017年拍出的19宗高价地当中,有5宗已入市,14宗期待入市,其中9宗将有望于今年进入市场。

  业内人士:

  高价地入市或难善终

  优房超?瑞城搜介绍,2017年是调控年,限价、竞自持、竞配建等新型竞拍方式呈现,2018年这种情况持续存在。此外,土地资源开发适度以及城市更新的须要,三旧改革用地成为新趋势。

  东莞中原策略研讨核心也介绍,东莞作为粤港澳大湾区的中心一员,被房企连续看好,但跟着去年年底一手楼市场成交难以回温,房企拿地开端趋于谨严,越来越多地块未涉及最高限价而成交。

  同时,从2016年土地高潮下诞生的多宗高价地现状来看,多数难得善终。该研究中央认为,2018年高价地入市难,入市高价地则多踏在保本线上。

  

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